Zemljišni fondovi zajednice

Definicija pojma

Zemljišni fondovi zajednice (ZFZ) su neprofitne, pravno samostalne organizacije koje obezbeđuju dostupnost zemljištu i stanovanju u skladu sa ekonomskom moći lokalnog stanovništva i upravljaju ovim resursima u ime lokalne zajednice i za njihovu zajedničku dobrobit. Ovakve kolektive može da uspostavi sama zajednica, kao i vlasnik zemljišta, investitor ili lokalni savet. Primarna funkcija ZFZ-a je da dugoročno upravlja različitim oblicima zemljišne svojine (stambeni fond, zelene površine bašta i parkova, radni i komercijalni prostori, poljoprivredno zemljište) i stavlja je na raspolaganje domaćinstvima sa niskim i srednjim prihodima, kao i da obezbedi različita sredstva koja pomažu održanju i razvoju kvaliteta života lokalne zajednice. Oni deluju kao dugoročno upravno telo imovine osiguravajući da ona ostane trajno pristupačna. Funkcionišu tako što uklanjaju troškove zemljišta iz troškova stanovanja, čime stanovanje postaje pristupačnije, posebno na tržištima gde povećanje vrednosti zemljišta prevazilazi platežnu moć radnika sa srednjim i nižim primanjima. Fond mesečno naplaćuje tekući zakup zemljišta. Ovaj zakup zemljišta može biti subvencionisan za domaćinstva sa niskim prihodima kao vid ekonomske pomoći.

Zemljišni fondovi zajednice (ZFZ) balansiraju između potreba pojedinaca i zajednice. Pojedinci žele sigurnost vlasništva i korišćenja zemljišta i stanova, dok zajednica vodi računa o širem društvenom kontekstu i cilj joj je da obezbedi i održava pristupačnost lokalnog zemljišnog fonda, da spreči raseljavanje ugroženog stanovništva i da promoviše ekonomsku i društvenu inkluziju.

Teorijska pozadina i istorija prakse

Zemljišni fondovi zajednice su ključni deo budućeg planiranja pristupačnog zemljišta i stanovanja i društvenog kapitala. Pretežno su orjentisani ka upravljanju stambenim fondom, ali ovakva vrsta društvenih organizacija može pokrivati i bilo koju drugu vrstu nekretnina. Kada zajednica poseduje zemljište, ona može da upravlja i njihovom cenom van tržišnih mehanizama i da obezbedi da se svaka dodatno generisana vrednost zadrži unutar Fonda. Ovakav mehanizam upravljanja zemljištem u korist zajednice baziran je na teoriji zajednica Henrija Džordža (Henry George), društvenom eksperimentu Pokreta Vrtni grad (Garden City) u Engleskoj, Bhoodan pokretu zemljišne reforme u Indiji i Jevrejskom nacionalnom fondu polljoprivrednog zemljišta (Moshav) u Izraelu. Konceptualno gledano ideja zajedničkog, društvenog zemljišnog fonda vuče korene još od autohtonih zajednica američkih Indijanaca, prekolonijalne Afrike i trandicionalnih ekonomskih sistema u drevne Kine.

Model Zemljišnog fonda zajednice je nastao u Sjedinjenim Državama, a inicijalno ga je upotrebio Ralf Borsodi (Ralph Borsodi) 1930-ih. Termin je kasnije formalizovan i razrađen 1972. godine u knjizi „Zemljišni fond zajednice: Vodič za novi model upravljanja zemljištem u Americi“ (The Community Land Trust: A Guide to a New Model for Land Tenure in America - Robert Svann, Simon Gottschalk, Erick S. Hansch & Edvard Vebster), a prvi prototip savremenog Zemljišnog fonda zajednice, formiran u isto vreme na Američkom Jugu kao vrsta podrške afroameričkim farmerima na ruralnom jugu da dobiju pristup poljoprivrednom zemljištu, da ga kooperativno obrađuju, i da imaju rešeno stambeno pitanje u porodičnim i višeporodičnim stambenim zgradama koje su planirali da grade.

Popularnost ovih fondova je je u poslednjih 50-ak godina konstantno rasla,a dramatično su se proširili poslednjih godina na druge kontinente i u drugačije kontekste, što je rezultiralo širokim spektrom logističkih mera, pravila i struktura. Postoje tri osnovna strukturna principa - organizacioni, vlasnički i operativni - koji moraju biti uključeni da bi se praksa mogla smarati Zemljišnim fondom zajednice, a njihove karakteristike su:

• Interna kontrola poslovanja i zajedničko vlasništvo: Zemljištem i drugom imovinom se mora upravljati i trgovati na način koji koristi celokupnoj zajednici. Mora postojati visok nivo poverenja među članovima da bi sam model bio uspešan.
• Otvorena, demokratska organizaciona struktura: Članstvo u Fondu čine oni koji žive ili rade u određenoj zajednici, uključujući i one koji poseduju imovinu u okviru ZFZ. Međutim, Fond mora da bude permanentno otvoren za sve zainteresovane koji žive i rade u zoni oblasti označenoj kao ZFZ, a koji bi da se uključe u rad. Članovi biraju odbor volontera koji će u njihovo ime upravljati svakodnevnim poslovima fonda. S druge strane, rukovodstvo je odgovorno za formiranje odbora svih relevatnih aktera i njihovo uključivanje u važne diskusije koje se tiču zajednice. Odbor se obično sastoji od mešavine lokalnih stanovnika, zakupaca i poslodavaca koji pružaju podršku, ljudi iz šireg područja sa korisnim veštinama koje mogu ponuditi, i dodatnih zainteresovanih strana koji nastoje da očuvaju integritet poverenja (predstavnici lokalne vlasti ili oni koji daju zemljište ili imanje povereništvu).
• Princip trajne pristupačnosti: Ekonomski model ZFZ je definisan uspostavljanjem balansa između posvećenosti pozitivnom poslovanju, ali i trajnom očuvanju pristupačnosti. Ova karakteristika se odnosi na kontrolne mehanizme kao što su formule za preprodaju i kriterijumi alokacije. Između ostalog, vrednost zemljišta služi kao vlasnički udeo u imovini koju kontroliše fond i njome se obezbeđuje trajna pristupačnost stambenog prostora izgrađenog na njemu.
• Status neprofitne organizacije: Zemljišni fondovi zajednice ne smeju da ostvaruju profit, ali mogu da proizvode višak, ali se takav višak mora isključivo koristiti za dobrobit zajednice i reinvestirati u ZFZ.
• Dugoročno upravljanje: Zemljišni fond zajednice nastavlja da postoji i ne zavisi od toga da li se pojedinačni domovi koji ga čine prodaju ili iznajmljuju. To može biti model zajedničkog vlasništva, ili društveno iznajmljenog vlasništva. Ukoliko dođe do sukoba interesa samog fonda i prava na raspolaganje imovinom, članovi nemaju pravo da otkupe nekretninu i da je ponovo vrate na tržište. Stoga su u ovom trenutku, fondovi za zemljište u zajednici izuzeti iz šeme „pravo kupovine“.

Prvi korak u stvaranju Zemljišnog fonda zajednice je prepoznavanje potrebe za ovakvim oblikom udruživanja. Potom se prelazi na potragu za lokacijom, u urbanim i u ruralnim područjima, u gradskim centrima ili na periferiji, a najveći izazov je samo sticanje zemljišta. Pored kupovine privatnog zemljišta koja je malo verovatna zbog velikih kapitalnih troškova, fondovi nalaze alternativne mehanizme za sticanje zemljišta i iz drugačijih izvora: (1) na tržištu kroz pristup kreditnom finansiranju ili kroz mehanizam zajedničkog investiranja, (2) Fond može da poseduje parcelu na kojoj je dozvoljena gradnja ili (3) se ZFZ-ovi formiraju na javnom zemljištu uz male ili nikakve troškove. Da bi se ostvarila ideja o pristupačnosti, Fond mora dobiti početnu subvenciju – od vlade ili lokalne vlasti putem kapitalnog granta ili od etičkih banaka kroz revolving kredite ili odloženo plaćanje kamate po završetku projekta. Drugi važni izvori subvencija uključuju besplatno zemljište od privatnih dobrotvora koji kroz privatne pregovore poklanjaju zemljište za izgradnju ili adaptaciju kuća u pristupačne domove. Organizacija na dalje vodi sve procese planiranja i izgradnje u cilju razvoja i održavanja pristupačnog stanovanja svom pratećom i neophodnom infrastrukturom, a zemljište po izgradnji postaje zaštićeno od fluktuacija tržišta.

Dok struktura ovih društvenih fondova varira od prakse do prakse, osnovna ideja ostaje nepromenjena. Pojedinačna domaćinstva mogu posedovati i graditi stambene ili druge objekte putem ugovora o zakupu, ali sâmo zemljište treba i mora da ostane pod upravom, ZFZ i na taj način ostaje zaštićeno od regulacije tržišta. Zemljišni fondovi zajednice su vezani za specifičnu lokaciju i definisani određenom geografijom susedstva čije granice se mogu proširiti tokom vremena. U cilju promocije pristupačnosti stanovanja, Zemljišni fondovi zajednice regulišu cene i nadziru ekonomsko poslovanje vlasnika zarad pravičanog upravljanja povratom na njihovu investiciju, istovremeno izbegavajući drastične promene u vrednosti imovine koje bi mogle pokrenuti cikluse propadanja i gentrifikacije susedstva.

Pojavni oblici

Širom sveta, postoji ogromna raznolikost među zemljišnim fondovima zajednice u pogledu modela vlasništva nad nepokretnom imovinom, njenim korišćenjem i upravljanjem, kao i načina na koji sam ovi fondovi vode i upravljaju ljudi koji žive na njihovom zemljištu i oko njega. Zemljišni fondovi zajednice kao model vlasništva nad zemljištem potiču iz SAD. Nastali su kao rezultat aktivnosti pokreta za građanska prava na ruralnom jugu.

Sjedinjene Američke Države

U Sjedinjenim Američkim Državama, kolevci društvenih fondova zajednice, ZFZ su se pokazali kao najsnažnije rešenje za pristupačnu stambenu politiku. Njihova rasprostranjenost u SAD rezultat je pojave različitih oblika „stambenog prostora trećeg sektora“, van tradicionalnih opcija privatnog i javnog stanovanja.

Većina zemljišnih fondova zajednice (ZFZ) se ovde inicijalno oslanja na državne ili filantropske subvencije (uključujući donaciju zemljišta), i, generalno, počinju da pokrivaju svoje tekuće operativne troškove kada daju u zakup preko 200 stambenih jedinica. Domaćinstva su u mogućnosti da finansiraju kupovinu kuće samo kroz dugoročne hipoteke sa fiksnom kamatnom stopom, što znači da su sve strane svesne tekućih troškova održavanja. Dva najznačajnija primera ZFZ-a u SAD su Susedska inicijativa Ulici Dudley (Dudley Street Neighborhood Initiative, DSNI) u Bostonu, Masačusets i Šamplejn Stambeni fond (Champlain Housing Trust,CHT) u Šamplejnu u Vermontu.

DSNI je jedan od najstarijih ovakvih fondova, osnovan 1984. godine. Prvobitno je formiran da bi se lokalno stanovništvo izborilo sa propadanjem susedstva usled sve prisutnijeg iseljavanja i urbanog zanemarivanja ove većinski afroameričke zajednice. Kroz aktivnosti ovog Zemljišnog fonda poslednjih decenija u trajno pristupačne stambene jedinice transformisano je preko polovine od 1300 slobodnih parcela koje je fond dobio na raspolaganje. U stvari, to je jedina društvena zajednica u SAD sa zakonskim ovlašćenjima da koristi instrument eksproprijacije za pripremanje zemljišnih parcela za izgradnju.

Sa druge strane, Šamplejn Stambeni fond (CHT) je najveći od oko 240 ZFZ-ova koliko ih ima u Sjedinjenim Američkim Državama. Ovaj fond upravlja sa 2.200 stanova i nadgleda 565 kuća u kojima žive privatni vlasnici. Kao podrška članstvu, Fond pruža obrazovanje o kupovini stanova, finansijsko savetovanje, pristupačne usluge energetske efikasnosti i kredite za popravke kuća. Fondom upravlja upravni odbor koji biraju stanovnici pri čemu jednu trećinu njegovog članstva čini lokalno stanovništvo, drugu trećinau su predstavnici okolnih zajednica, a poslednja trećina se sastoji od opštinskih zvaničnika i regionalnih predstavnika za koje se pretpostavlja da delaju u interesu javnosti. Upravni odbor CHT-a sastoji se od 15 ljudi. Stanovnici CHT-a dobijaju svoje zemljišne parcele kroz dugoročni zakup zemljišta na 20 godina. Oni sklapaju ugovor u kome imaju puna prava na zemljište, ali dobijaju samo 25% od vrednosti zemljišta ako odluče da prodaju svoju imovinu. Ova formula omogućava rezidentima da povrate svoju investiciju za učešće, kapital zarađen otplatom hipoteke i vrednost unapred odobrenih kapitalnih ulaganja, kao i 25% vrednosti zemljišta. Ovako zamišljen mehanizam preraspodele imovinskih prava treba da bude pravedan prema stanovnicima koji žele da napuste CHT, ali i da istovremeno omogući da stambeni prostor ostane pristupačan za buduće stanovnike.

Velika Britanija

Zemljišni fondovi zajednice su definisani u engleskom Zakonu o stanovanju i Regeneraciji iz 2008 (Housing and Regeneration Act 2008). Teorijski gledano, društveni fondovi za zajedničko upravljanje zemljištem u Velikoj Britaniji dele većinu karakteristika koje definišu ZFZ u Sjedinjenim Državama, ali imaju tendenciju da se više fokusiraju na učešće lokalne zajednice i najčešće se pojavljuju kao građanske inicijative. U Škotskoj, ovi fondovi se osnivaju i održavaju uz pomoć države, a često su i povezani sa zajednicama koje preuzimaju zemlju od odsutnih aristokrata zemljoposednika. U Engleskoj i Velsu od 2010. godine, kada su pionirski Zemljišni fondovi zajednice i njihove pristalice osnovali Nacionalnu ZFZ mrežu, pokret beleži značajan rast. Dobrotvorna organizacija sa istim ciljem zvanično je registrovana 2014. godine. Mreža obezbeđuje finansiranje, resurse, obuku i savete za ovakve fondove i radi sa vladom, lokalnim vlastima, zajmodavcima i investitorima na uspostavljanju najboljih uslova za rast i procvat ZFZ.

Londonski zemljišni fond zajednice (London Communiti Land Trust London CLT) je neprofitna organizacija otvorena za članstvo za svakoga ko živi i radi u Londonu. Datira iz 2007. godine i verovatno je najpoznatiji primer zemljišnog fonda zajednice u Engleskoj. London CLT je regulisan pravilima koja mu omogućavaju da funkcioniše van uobičajenih tržišnih cena. Fond je osnovao zasebnu organizaciju koja je zadužena za izdavanje stanova svake godine i naknadno reinvestiranje profita u samu zajednicu. Prema londonskom modelu, sve kuće moraju biti u vlasništvu ZFZ kako bi se osigurala pristupačnost, dok su ovi domovi dostupni isključivo lokalnim stanovnicima. Stope zakupnine moraju biti određene na osnovu lokalnog prihoda, a ne tradicionalnih tržišnih stopa.

Belgija

Za razliku od modela primenjenih u SAD i Britaniji, među evropskim zemljama Belgija je ponudila prvi primer primene zemljišnog fonda zajednice na temeljima građanskog prava u kontinentalnoj Evropi. Projekat Ekluz (Ecluse) u Briselu, inaugurisan u septembru 2015. godine, rezultat je intenzivne saradnje i razmene između lokalnih udruženja, građana i gradskih vlasti. Snažna podrška grada i pravno priznavanje zemljišnih fondova kao neprofitnog udruženja i fondacije javnih preduzeća u Briselskom stambenom zakonu iz 2012. godine predstavljalo je ključnu fazu za implementaciju ovakvih fondova. Konkretno, u okviru regionalnog vladinog plana za povećanje stambenog fonda socijalnog stanovanja, gradske vlasti Brisela su izdvojile dva miliona evra godišnje za briselske zemljišne fondove za period 2014-2017. Kenija

U Keniji, pitanja posedovanja zemljišta je od krucijalnog značaja, jer su pretkolonijalne metode posedovanja zemljišta bile uglavnom zasnovane na zajednici što je dovelo do ozbiljnih sukoba oko prava na zemljište. Bondeni Zemljišni Fond Zajednice je osnovan 80-ih kao način da se reši složeni problem urbanih celina u manjim gradovima u Keniji. U izradi plana implementacije značajan doprinos su dale lokalne zajednice zahvaljujući kontinuiranoj mobilizaciji lokalnih stanovnika koji su bili odlučni da ostanu informisani i uključeni u proces. Stanovnici su identifikovani, registrovani i razmotrene su njihove potrebe i prioriteti, nakon čega je formirana komisija koja ih predstavlja. Zemljište je u vlasništvu zajednice, ali lokalno opštinsko veće obezbeđuje kancelariju za zadružnu komisiju i pruža obuku i tehničku podršku za postavljanje kanalizacije i vodovodnih cevi. Stambene objekte poseduje 60% domaćinstava u naseljima, dok su 30% podstanari, a 10% podstanara živi sa vlasnicima objekata. Stanovnici poseduju sve građevine na sopstvenim parcelama i mogu ih zaveštati, naslediti ili prodati nazad ZFZ-u prema specifičnoj formuli za preprodaju.

Bondeni ZFZ je finansiran iz državnog kredita i nemačke institucije, a izgrađen je na zemljištu koje su poklonile opštinske vlasti. Postoje dva glavna tela koja upravljaju fondom: „društvo“, koje je zaduženo za svakodnevna pitanja organizacije u zajednici, i „poverioci“, koji se bave administrativnim pitanjima kao što je izdavanje zakupa , utvrđivanje naknada za zakup a i donošenje odluka o korišćenju zemljišta.

Bolivija

Projekat stambenog zbrinjavanja žena u zajednici Maria Auksiliadora (Maria Auxiliadora) u Kočabambi (Cochabamba) naglašava ulogu žena na rukovodećim pozicijama i pri donošenju odluka tako da je rukovodeći položaj u zajednici rezervisan za ženu, koja će biti izabrana za dvogodišnji mandat. Projekat je 1999. godine kreirala grupa samohranih beskućnica koje su dobile zajam od 36.000 dolara za kupovinu zemljišta od 17 hektara. Nakon što je zemljište podeljeno, prvobitni stanovnici su imali priliku da grade na zemljištu ili da napuste zajednicu nakon što dobiju odgovarajuću nadoknadu za svoj udeo u zemljištu.

Od januara 2014. godine, pored niza zajedničkih objekata, izgrađene su ukupno 152 kuće, a 250 porodica sa niskim primanjima je tu steklo pravo na zemljište. Prioritet u procesu selekcije imaju porodice sa decom sa niskim primanjima, a posebno domaćinstva samohranih majki beskućnica. Ova zajednica je kroz svoje projekte i podršku brojnih nevladinih organizacija uspela da pokaže donosiocima odluka da se životni uslovi porodica sa niskim prihodima mogu znatno poboljšati uz malo spoljnog finansiranja, pod uslovom da se sopstveni resursi porodica mobilišu i kanališu kroz štedne šeme, tradicionalne oblike solidarnosti i uzajamne pomoći, kolektivne akcije i pristup kreditima. Iako je za zajednicu važno da zadrži autonomiju i kontrolu procesa, podrška nevladinih organizacija bila je ključna za uspeh ovog zemljišnog fonda zajednice.

Brazil

Brazil takođe ima kolektivističke tradicije u svojim neformalnim zajednicama, kao što je Mutirao (Mutirão), gde se članovi zajednice udružuju da grade privatne kuće i javne objekte, i Kuilombos (Quilombos), naselja u kojima su potomci oslobođenih robova dobili zajedničku zemlju. Takve prakse, koje su promovisale saradnju i zajednički životni standard u okruženjima ekstremne oskudice i nesigurnosti, opadale su sa povećanom kapitalizacijom i smanjenjem sigurnosti vlasništva.

Primena modela Zemljišnih fondova zajednice u Brazilu neraskidivo je povezane sa praksom izgradnje favela koje danas suštinski služe funkciji obezbeđivanja pristupačnog smeštaja za skoro četvrtinu stanovnika Rio de Žaneira. Poslednjih godina, međutim, favele sve više bivaju podvrgnute ogromnom pritisku u vidu prinudnih iseljenja i gentrifikacije izazvanih spekulacijama nekretninama, što je istovremeno utiče i na grad u celini. U skladu sa urbanim propisima Rio de Žaneira, grad ima barem izvesno iskustvo u pravnom određivanju favela na jedinstvene načine kako bi garantovao da će se u ovim zonama poštovati javni i zajednički interes, uključujući i pristupačnost stanovanja. S tim u vezi, gradske vlasti su u procesu razmatranja aplikacije politike zemljišnih fondova zajednice kako bi se održala pristupačnost stambenog fonda favela i obezbedilo pravo na ostanak lokalnog stanovništva u favelama.

Prvi korak ka primeni prakse ZFZ bi bio prenos vlasništva zemljišta u kome se nalaze favele sa države na fondove za zemljište kojima bi upravljala zajednica. U slučaju kada Fond poseduje zemljište, stanovnici favele bi mogli biti zaštićeni od prinudnog iseljenja. Kroz ZFZ model, stanovnici bi takođe bili zaštićeni od tržišnih špekulacija, jer zemljište nije u vlasništvu pojedinaca i stoga njegova vrednost ne utiče na cenu stanovanja. Pored ostalog, cilj ZFZ da garantuje pristupačno stanovanje za sve članove zajednice znači i da se novi članovi primaju na osnovu potreba koje proverava fond i nudi smeštaj onima na listi čekanja koji su prošli kriterijume koje je ustanovila zajednica. Zemljišni fond zajednice zasnovan na favelama bi morao dodati i druge faktore – osim potrebe – da bi se odredilo ko može da prihvati. Na primer, oni koji su povezani sa zajednicom, rođeni i odrasli tamo, mogu imati prioritet. Ili oni sa jakim kulturnim radom u zajednici ili drugim vezama tamo. Rešavanje problem favela kao specifične vrste neformalnog stambenog naselja najsiromašnijih stanovnika uslovljeno je brojnim faktorima i treba voditi računa da ponuđeno rešenje, pa i u slučaju zemljišnih fondova, ne dovede do novih selidbi onih koji ovakve stanove ne mogu da priušte i ponovnog formiranja nelegalnih naselja na drugom mestu.

Kritički osvrt

Zemljišni fond zajednice je neprofitna organizacija zasnovana na članstvu i ovlašćena da poseduje i upravlja zemljištem u korist zajednice. Glavna karakteristika ZFZ modela je mogućnost da se ostvari podela u vlasništvu nad zemljištem i svim infrastrukturnim poboljšanjima. Zemljišni fond zadržava vlasništvo nad zemljištem i trajno ga uklanja sa tržišta, dok sklapa dugoročne ugovore sa potencijalnim stanovnicima sa niskim ili srednjim prihodima, koji postaju vlasnici udela u fondu. Pored toga, postojanje tripartitnog upravnog odbora, koji uključuje predstavnike stanovnika, članove ZFZ i predstavnike javnosti, osigurava demokratsko upravljanje fondom.

Sve šira praksa Zemljišnih fondova zajednice na globalnom planu proistekla je iz činjenice da urbani centri širom sveta prepoznaju važnost socio-ekonomske raznolikosti i spremni su da rade na očuvanju i unapređenju stambene jednakosti kroz različite pravne mehanizme i politike. Mnoge od ovih mera su podstaknute snažnim remetilačkim faktorom špekulacija zemljištem i prirodnim ciklusima uspona i pada tržišta nekretnina. Zemljišni fondovi zajednice u ovakvim društvenim okolnostima nude rešavanje pitanja pristupačnog posedovanja stana, povećanje opsega dostupnih opcija za zakup stanova, podsticanje razvoja zajednice i društvenog kapitala i održavanje zaliha trajno pristupačnih stambenih opcija.

Od 2000-ih, u Evropi se primećuje kontinuiran rast cena stanova, posebno u gusto naseljenim urbanim centrima. U nekim mestima su cene stanova porasle za 30 do 50% tokom protekle decenije. Ovakvi uslovi najugroženija domaćinstva mogu dovesti do degradacije životnih uslova, ekonomskih mogućnosti i na kraju slobode. Strukturne promene na stambenom tržištu dovode do toga da je stambeni fond predmet finansijalizacije, kroz koju investicioni kapital igra sve veću ulogu u transformaciji stanovanja u profitabilnu robu na račun njegove društvene svrhe. Zemlijšni fond zajednice (ZFZ ) je model koji odozdo na gore (bottom-up) radi na promeni paradigme o neupitnosti individualnog vlasništva nad zemljištem i imovinom i zalaže se za promenu uspostavljenih sistema imovinskih prava i kolektivno vlasništvo nad zemljom.

Zemljišni fondovi zajednice kroz svoju praksu nude sadašnjim i budućim stanarima sigurnost i pristupačnost stanovanja van tržišnih mehanizama. Naime, zakupi stanova i zemljišta na su nasledni, a imovina na iznajmljenom zemljištu se može kupiti i prodati po cenama određenim formulom preprodaje koja je navedena u zakupu zemljišta svakog ovakvog fonda. Kada neko do članova odluči da proda svoj udeo, svako povećanje vrednosti imovine je ograničeno upotrebom unapred određenih formula cena, umesto da se zasniva na vrednostima na otvorenom tržištu. Namera je da, umesto da se početna subvencija rasprši dom ostane pristupačan za buduća domaćinstva. Na nivou države, prednost ovih fondova se ogleda u pružanja pomoći domaćinstvima sa nižim prihodima da iznajme ili poseduju stambene objekte po pristupačnoj ceni, što može da ublaži pritisak na programe pomoći za stanovanje.

Zemljišni fondovi zajednice takođe imaju potencijal za pozitivne promene u neformalnim i ilegalnim naseljima u zemljama Globalnog Juga. Za razliku od postojećih politika koje se primenjuju u ovakvim naseljima, ZFZ nudi istovremeno i trenutnu i dugoročnu pristupačnost i sigurnost. Sam naglasak na zajedničkoj kontroli i angažovanju omogućava ovakvim fondovima da kreiraju i održavaju lokalne društvene mreže, uz stalni rad na poboljšanju uslova života individualnih korisnika i cele zajednice. Isto tako, odnos između vlasništva nad imovinom i njegove sigurnosti centralni je problem neformalnih naselja, dok model zajedničkog fonda zajednice nudi drugačiji pristup koji može garantovati sigurno stanovanje, uz posedovanje zemljišta pod zaštitom zajednice. Slično tome, praksa postepenog stanovanja – postepeno širenje jedinice kako domaćinstvo stiče resurse – koja je uobičajena u neformalnim naseljima takođe je kompatibilna sa ciljevima zemljišnih fondova koji se odnose na učešće i osnaživanje zajednice. Međutim, Zemljišni Fond Zajednice model je takođe i predmet kritike. Na primer, prava korišćenja, za razliku od potpunih imovinskih prava, a koja su najčešći oblik vlasničkog odnosa u ZFZ, mogu ponuditi slabiju zaštitu od mogućeg raseljavanja. Takođe, članovi ovakvih društvenih stambenih zadruga moraju se odreći nekih autonomija koje imaju individualni vlasnici tržišnih stanova, pošto se odluke o tome kako voditi i upravljati individualnim stanovanjem u okviru fonda često donose na kolektivnom nivou. Konačno, korišćenje imovine članova ZFZ može biti znatno ograničeno, kroz odredbe koje zabranjuju određene vrste ili transakcije ili ograničavaju upotrebu i vrednost koju bi vlasnici nekretnina obično uživali sa punim pravima vlasništva nad zemljištem.

U slučaju moguće transformacije favela u Rio de Žaneiru u fondove zadrugarskog stanovanja, ZFZ ima mnogo korisnih karakteristika za zaštitu autonomije i pristupačnosti favela. Ipak, treba imati u vidu neka pravna ograničenja u slučaju kad bi ZFZ postao zvaničan mehanizam za rešenje problema stanovanja u favelama. Pre svega treba imati u vidu da neke od transakcija koje se obično mogu obaviti sa privatnim zemljištem nedostupne ljudima u ZFZ, dakle sadašnji vlasnici bi morali odustati od dela autonomije posedovanja sopstvenog komada zemlje u slučaju pristupanja ovakvim fondovima. Dakle, veoma je važno je da članstvo u zemljišnim fondovima bude dobrovoljno i da stanovnici nisu prisiljeni na ovaj aranžman i da stanovnici koji imaju individualna prava dobiju nadoknadu za svoje zemljište ako se zemljište uključuje u fond.

Komparativna analiza

U većini evropskih zemalja dugoročna pristupačnost stanovanja i revitalizacija susedstva pojavljuju se kao ključni problemi u trenutnoj politikama stanovanja. Lokalne vlasti u nekoliko evropskih gradova počele su da prepoznaju važnost podrške i finansiranja zajedničkih stambenih projekata kao strategije za rešavanje sve prisutnije potražnje za socijalnim stanovanjem i za jačanjem i osnaživanjem lokalnih zajednica. U Evropi, ZFZ model je već stekao priznanje u nekoliko zemalja, kako među korisnicima, tako i na pravnom nivou, često u saradnji sa lokalnim ili centralnim vlastima. Iako je primena modela zemljišnih fondova zajednice tek u povoju, politički program podrške, lobiranje i tradicija imovinskog prava koja je zajednička za britance i amerikance, pomogli su mu da pusti korene i procveta širom Velike Britanije. Ovo je slučaj za Englesku i Vels, gde je Zakon o stanovanju i regeneraciji iz 2008. pravno priznao zemljišne fondove zajednice i definisao ga kao korporativno telo čiji je glavni cilj sticanje i upravljanje zemljištem u korist lokalne zajednice.

Nasuprot tome, implementacija modela ZFZ u zemljama kontinentalne Evrope bila je manje jednostavna. Uprkos značajnoj podršci od strane aktivističkih pokreta, drugačija koncepcija imovinskog prava i nedostatak odgovarajućih pravnih mehanizama za ovakve prakse usporili su proces priznavanja ovakvih fondova. Nakon uspešne implementacije u Engleskoj i Belgiji, interesovanje za ovaj model je poraslo i u Francuskoj, ali se ovde zadržalo na promociji principa i vrednosti ovakvih društvenih zadruga i modelima prilagođavanja francuskom kontekstu, dok se istovremeno povećava svest među lokalnim stanovništvom. U Švajcarskoj, recimo, striktno gledano, nije razvijen model zemljišnih fondova zajednice, ali zemlja ima snažnu tradiciju neprofitnog zadružnog stanovanja sa otprilike 40.000 jedinica u vlasništvu zadruga. Početkom 20. veka osnovan je veliki broj zadruga za proizvodnju pristupačnih stanova za radničku klasu, a 90-ih godina ovaj pokret dobija novi zamah u jeku pokreta zaposedanja napuštenih prostora (squatters' movement).

Dok se zemljišne fondove zajednice najčešće nalazimo u razvijenijim zemljama Globalnog Severa, oni počinju da se šire u druge delove sveta, kao što je Kenija, nacija sa postojećom kulturnom tradicijom zajedničkog vlasništva nad zemljom. Sličnim modelom se mogu smatrati i primeri zemljišnih zadruga u Urugvaju, čija specifičnost je da se oslanjaju na udruženi rad svih svojih članova, pa i dece, prilikom izgradnje i prvenstveno su zadrugarskog tipa. U okvakvom okruženju, glavni izazov uključuje ograničeno učešće žena, uprkos osiguranju „rezervisanih mesta“ za žene u upravnim telima, nedostatak mogućnosti za obuku, opismenjavanje i jezičke programe u praksi ih ograničava da u ovakvim aktivnostima zaista i učestvuju. Sa druge strane, u zemljama Latinske Amerike, na primeru Urugvaja i Bolivije, model zemljišnog fonda zajednice i zadrugarstva iskorišćen je kao mehanizam osnaživanja žena, bilo dajući im prednost kao korisnicama ovakvih fondova bilo forsirajući da preuzmu aktivnu ulogu u upravljačkim strukturama.

Kao model odozdo prema gore, zemljišni fond zajednice ne predstavlja standardan pristup stanovanju u današnjim društvima. Prema definiciji, ZFZ se oslanja na proces aktivne, horizontalne saradnje, što ograničava ulogu zvaničnih donosilaca odluka u društvu i tradicionalih struktura moći. Shodno tome, za opstanak ovakvih društvenih fondova neophodna je snažna podrška i angažman lokalne zajednice. Dok svi mehanizmi i politike rešavanja problema stanovanja imaju svoje pozitivne i negativne strane, veoma je bitno da se odabere modalitet i prilagodi struktura ovakvih zajedničkih zemljišnih fondova lokalnom kontekstu i karakteru lokalnih društvenih grupa.

Lokalni kontekst

U Srbiji za sada ne postoje zemljišni fondovi zajednice, iako su u SFRJ postoji stambeni fondovi sličnog profila koji su u procesu tranzicije isčezli. Trenutni zakonski okvir Republike Srbije (kroz Zakon o zadrugama iz 2015. i Zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016.) prepoznaje stambene zadruge i neproftne stambene organizacije kao pravna lica koja bi trebalo da učestvuju u kreiranju i implementaciji stambenih politika u cilju obezbeđivanja pristupačnog stanovanja, ali ovakav vid organizacije zarad stanovanja još nije zaživeo u Srbiji.

Napomene i reference

Interreg North-West Europe. (2020). Urban community land trust in Europe - towards a transnational movement [Ebook]. https://www.nweurope.eu/media/11838/shicc_eu-clt-guide_2020_en.pdf

Basile, Patricia, and Meagan M. Ehlenz. ‘Examining Responses to Informality in the Global South: A Framework for Community Land Trusts and Informal Settlements’. Habitat International 96 (February 2020): 102108. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2019.102108.

“Community Land Trust Models and Housing Coops from around the World.” RioOnWatch, 15 Jan. 2018, https://rioonwatch.org/?p=25423.

Community land trusts – A model to secure community access to land. (2017, November 18). Cooperative City | Magazine for urban partnerships. https://cooperativecity.org/2017/11/18/community-land-trusts/

Favela community land trusts? (2016, January 20). RioOnWatch. https://rioonwatch.org/?p=3148

What is a community land trust? (n.d.). AHURI. https://web.archive.org/web/20201030043252/https://www.ahuri.edu.au/research/ahuri-briefs/what-is-a-community-land-trust

What is a community land trust? | Community land trust network. (2021, June 14). Community Land Trust Networkpage. https://www.communitylandtrusts.org.uk/about-clts/what-is-a-community-land-trust-clt/

The rise of community land trust in Europe. (2017, September 6). LabGov. https://labgov.city/theurbanmedialab/the-rise-of-community-land-trust-in-europe/

The favela as a community land trust: A solution to eviction and gentrification? (2018, January 15). RioOnWatch. https://rioonwatch.org/?p=25330

Freshfields Bruckhaus Deringer. (2014) Memorandum, Advice on the potential use of community land trusts to create affordable housing in Rio de Janeiro. https://catcomm.org/wp-content/uploads/2016/10/Freshfields_Memo_09-01-14_final.pdf