Stambene zadruge

Definicija pojma

Stambeno zadrugarstvo je formalni oblik udruživanja resursa (novac, radna snaga, znanje) od strane više ljudi zarad zajedničkog sticanja stambenog prostora po opštim zadružnim principima.

Teorijska pozadina i istorija prakse

Stambene zadruge postoje skoro koliko i samo savremeno zadrugarstvo, od polovine 19. veka. Obično se za preteču (ili početak) stambenog zadrugarstva uzima radnička stanogradnja za 15 porodica u Berlinu od 1849. do 1852. na inicijativu društvenog reformatora Viktora Hubera. Stambeno zadrugarstvo se brzo raširilo početkom dvadesetog veka, usled masovnog naseljavanja urbanih centara sa jedne strane i loših uslova za život u zakupu i nepriuštivosti stambenog prostora na tržištu sa druge strane. Mnoge stambene zadruge koje su nastala tada i dalje postoje. Danas, stambene zadruge postoje u većini zemalja na svetu u različitom obimu i obliku.

Okosnica stambenog zadrugarstva jeste udruživanje domaćinstava koja ne bi mogli samostalno da dođu do adekvatnog stambenog prostora kako bi to učinili zajedno, ulagaući sopstvena sredstva i rad u izgradnju (ili kupovinu) stambenog objekta. Ovaj vid udruživanja se bazira na opštim zadružnim principima koji između ostalog ističu uzajamnu pomoć, ekonomsko uklljučivanje, demokratsku kontrolu i brigu za širu zajednicu. Tako stambena zadruga podrazumeva:

• pravno definisani entitet, koji upravlja u najboljem interesu svih udruženih;
• demokratski vođenu strukturu - svaki član ima jedan glas;
• podjednak doprinos članova zajedničkom resursu;
• distribuciju profta kroz zajednički fond koji služi za potrebe cele zadruge;
• dobrovoljno članstvo, tj. ljudi se mogu uključiti kada žele i isključiti ukoliko zadruga više ne ispunjava njihove potrebe;
• organizaciju koja ima izraženu društvenu komponentu – obezbeđivanje priuštivog stanovanja, a ne ostvarivanje profta.

Kako su zadruge pravno prepoznate kao specifičan vid udruživanja a zadružna imovina kao poseban tip imovine, praksa stambenog zadrugarstva je mnogo kompleksnija. Same zadruga posluju kao bilo koje drugo pravno lice sa skupštinom koju čine svi članovi i upravnim i nadzornim organima koje bira skupština. Pored toga, zadruga može da zapošljava pojedince kao i da angažuje izvođače radova. U vlasničkom smislu, najtipičniji oblik stambene zaduge je onaj gde zadruga ima vlasništvo nad zgradom a članovi zadruge imaju pravo na korišćenje pojedinih stanova i upravljanje stambenim prostorom i zadrugom, po principu jedan član - jedan glas. U zavisnosti od toga šta je osnov prava korišćenja stana razlikujemo dva modela:

1. Zadruge koje daju svojim članovima stanove u zakup. Zadrugar stiče pravo na korišćenje određene stambene jedinice ugovorm o zakupu koji potpisuje sa zadrugom. Svakog meseca plaća kiriju koja pokriva troškove zadruge (otplata kredita, doprinos za fond solidarnosti, vođenje zadruge, održavanje zgrade, itd) a kad odluči da napusti stan, zadruga nalazi novog člana da ga zameni;
2. Zadruge koje funkcionišu na osnovu uloga. Zadrugar stiče pravo na korišćenje određene stambene jedinice tako što drži korespondirajući udeo kapitala u zadruzi. U slučaju da napušta zadrugu, isplaćuje mu se njegov ulog a član koji dolazi na njegovo mesto unosi nova sredstva.

Članovi stambene zadruge su najčešće ljudi koji žive u zgradi koja pripada samoj zadruzi, iako postoje modeli u kojima su članovi i oni koji čekaju da se oslobodi stan u zadružnom vlasništvu u koji će se useliti ili oni koji su tu samo da bi dali podršku zadružnom projektu.

Važna komponenta zadružnog stanovanja je njen neprofitni karakter. Svojim udruživanjem, zadrugari umanjuju krajnju cenu stambenih jedinica jer ne plaćaju profit investitora a izbegava se i marža raznih drugih posrednika u životu jedne zgrade, pa je time život u zadruzi i inicijalno i dugoročno priuštljiviji. Zbog kolektivnog vlasništva nad zadrugom i zgradom, dosta je ograničen prostor za tržišne špekulacije sa stambenim jedinicama u vlasništvu zadruge. Umesto da prodaje stan na tržištu kada se iz njega iseljava, zadrugar dobija kompenzaciju za svoja ulaganja u izgradnju zgrade, a novi član se useljava pod istim uslovima koje važe i za prvu generaciju stanara. Iz tih razloga, stambene zadruge imaju i širu društvenu relevantnost od svog članstva jer utiču na dugoročnu dostupnost stambenog prostora.

Upravo zbog toga što stambeni prostor čini dostupnijim za svoje trenutne ali i buduće članove, i to kroz uzajamnu pomoć i jednako odlučivanje, stambene zadruge čini zanimljivim političkim akterom za čitav niz teorijskih okvira. Bilo da je reč o zajedničkom dobru kao odgovoru na stambenu krizu, proizvodnji prostora kao ispunjuvanju prava na grad ili stvaranju političkog prostora otpora u anarhizmu i feminizmu, samoorganizovani projekti kolektivnog stanovanja (i stambene zadruge kao njihov najčešći nosioci) dobijaju na značaju i teorijski i praktično. Širom sveta nastaju zadružni stambeni projekti nove generacije koji eksperimentišu sa različitim oblicima vlasništva nad parcelom i zgradom, finansiranja izgradnje, participacije budućih stanara u celokupnoj realizaciji i upravljanja zgradom po izgradnji.

Kritički osvrt

Kao i drugi oblici zadrugarstva, i stambene zadruge su bazirane na solidarnosti, jednakom pravu upravljanja i ekonomskom učešću, ali njihov ekonomsko-demokratski potencijal zavisi od prakse. Idealtipska stambena zadruga omogućava većem broju pojedinaca ili domaćinstava koji inače ne bi mogli da dođu do stambenog prostora da to učine kroz udruživanje sredstava i rada, pri tom odlučujući o svemu demokratski, formirajući više od stambene zajednice. U praksi stambena zadruga može biti profitna organizacija za izgradnju individualnih stanova koji se prodaju na tržištu nekretnina ili samo pravni oblik preko kojeg se poseduje pravo na korišćenje određenog stana. Sa druge strane, projekat stanogradnje ne mora da bude realizovan kroz pravni oblik stambene zadruge da bi uključivao buduću zajednicu u ceo proces nastanka zgrade, svima pružao jednako pravo odlučivanja, osnaživao ih ekonomski i politički, i garantovao da se izgrađeni stambeni fond neće naći na tržištu nekretnina. Zbog svega toga, ekonomsko-demokratski potencijal svakog modela udružene stanogradnje treba evaluirati zasebno. Praksa stambenog zadrugarstva je definisana i načinom na koji država uređuje položaj zadruga, drugih oblika kolektivne stanogradnje i neprofitnog stanovanja. Ustupanje zemljišta, poreske olakšice i drugi podsticaji za neprofitnu stanogradnje stvaraju povoljno okruženje za samoorganizovane projekte kolektivnog stanovanja. Sa druge strane, ovi projekti neretko nastaju upravo iz potpunog izostanka državne stambene politike i potrebe da se iznađe alternativa tržištu nekretnina kao isključivom rešenju nepriuštivosti stanovanja za veliki broj ljudi. To ih čini važnim eksperimentima i za ekonomsko samoorganizovanje i za dostupnost stanovanja. Iako im je i tu domet ograničen. Bez državne politike stambene podrške, projekti stambenog zadrugarstva mogu stanovanje učiniti samo delimično dostupnijim. U zavisnosti od poreskog tretmana, mogućnosti da se zaobiđu određene marže i dostupnosti početnog kapitala, zadruge mogu stanovanje učiniti jeftinijim od stanovanja na tržištu i dostupnim za one koji ne mogu na tržištu da ga kupe (jer nisu kreditno sposobni iako imaju redovne prihode) ali ga nikako ne mogu učiniti dostupnim za sve kojima je potreban stambeni prostor. Nisu retki mehanizmi međusobne podrške zadrugara gde oni sa više sredstava snose veće troškove ili svi zajedno formiraju fond solidarnosti iz kog se namiruju troškovi onoga ko trenutno nije u stanju da plaća. Ipak, garantovanje prava na adekvatno stanovanje ostaje u domenu države, dok stambene zadruge mogu da pomognu i nadograde njegovu realizaciju. I pored svih ograničenosti, stambeno zadrugarstvo pruža važnu mogućnost da se na narastajuću krizu dostupnosti adekvatnog stambenog prostora širom sveta odgovori sa različitim modelima samoorganizovane kolektivne stanogradnje koji će učiniti dostupnijim i stanovanje i ekonomsku demokratiju.

Lokalna kontekstualizacija

Stambeno zadrugarstvo je i u Srbiji zaživelo u drugoj polovini devetnaestog veka. Stambene zadruge su nastale iz štedno-kreditnih zadruga a u cilju stambenog zbrinjavanja njihovih članova kroz zajednički rad i uzajamnu podršku. Od tada Srbija nije bila bez aktivnih stambenih zadruga ali njihov broj i značaj u velikoj meri oscilira. Pre drugog svetskog rata, kada je individualna gradnja bila najrasprostranjeniji oblik proizvodnje stambenog prostora, zadruge su pružale mogućnost za rešavanje stambenog prostora većem broju domaćinstava kroz udruživanje. Ipak, najznačajniju ulogu u stanogradnji su imali u periodu nakon Drugog svetskog rata, kako u obnovi zemlji tako i u proizvodnji stambenog fonda sve do raspada Jugoslavije. Od kraja 1960ih do 1990. stambene zadruge su gradile od pet do osam hiljada stanova i deset do petnaest hiljada porodičnih kuća odnosno trećinu ukupno izgrađenih stambenih jedinica u tom periodu. U tom periodu je praksa stambenog zadrugarstva uživala i različite ekonomske beneficije od strane države kojoj je stambeno zbrinjavanje bilo važan politički cilj i koja je i sama postala glavni pogon stanogradnje. Sa političkim promenama 1990ih a pogotovo 2000ih, stambene zadruge gube beneficije, značaj i posledično brojnost. U praksi, preostale stambene zadruge se ne razlikuju mnogo od drugih investitora na tržištu nekretnina (koje je postalo dominantan oblik proizvodnje stambenog prostora) osim što su pouzdaniji (investitorske prevare pri kupovini stanova su posebno bile učestale do sredine 2000-tih). Član zadruge ulaže sredstva u izgradnju zgrade, kada se ona izgradi on dobija stan u vlasništvo i napušta zadrugu.

Novim Zakonom o zadrugama iz 2015. godine, stambene zadruge mogu da “kao investitori i izvođači radova, organizuju izgradnju i održavanje, grade i održavaju stanove, stambene zgrade, garaže i poslovni prostor za zadrugare, angažovanjem sredstava i rada zadrugara i drugih fizičkih i pravnih lica.“ Dok Zakon o stanovanju i održavanju zgrada stambene zadruge ni ne pominje. Time je normiran položaj stambenih zadruga u Srbiji kao još jedan (redak i ne preterano značajan) oblik organizovanja pravnih lica koje se bave izgradnjom stanova.

Udruženje Ko gradi grad od 2012. godine razvija “Pametniju zgradu” - model drugačijeg stambenog zadrugarstva u skladu sa njegovim originalnim konceptom ali i savremenim trendovima u neprofitnom stambenom zadrugarstvu. Na tom tragu, početkom 2019. je osnovana stambena zadruga “Pametnija zgrada”, prva registrovana stambena zadruga posle 20 godina, koja za cilj ima izgradnju pilot projekta udružene stanogradnje kroz koju bi se ostvarila dugoročno jeftinija cena stanovanja i participacija zadrugara u celom procesu. Nije poznato kad će doći do realizacije ovog projekta, pogotovo pošto trenutni pravni i poreski okvir favorizuju individualno vlasništvo nad stanovima u odnosu na zadružno/zajedničko vlasništvo. Tako bi zadrugari u stanovima u zadružnom vlasništvu plaćali veći porez u odnosu na individualne vlasnike stanova (koji su dodatno oslobođeni poreza na dodatnu vrednost pri kupovini prve nekretnine) dok bi njihove uplate ka otplati kredita bile tretirane i oporezivane kao renta na tržištu.

Komparativna perspektiva

Stambene zadruge su u nekim zemljama posebno zastupljene: u Švajcarskoj čine 4% ukupnog stambenog fonda (u Cirihu 20%), u Austriji je njihov udeo u ukupnom broju stambenih jedinica 8%, dok je u Poljskoj njihova zastupljenost čak 20%. Sa sve većom nepristupačnošću stanovanja, usled sve većeg povlačenja države iz ove oblasti, raste potreba za alternativnim oblicima rešavanja stambenog prostora i interesovanje za stambene zadruge. Ovde izdvajamo neke primere koji su zbog svojih karakteristika posebno zanimljivi:

Mietshäuser Syndikat (Sindikat stambenih zgrada) je neprofitno društvo za zajedničku kupovinu stambenih zgrada. Osnovano je 1989. u Nemačkoj i trenutno ima 154 stambene zgrade u svojoj mreži samo-organizovanog kolektivnog stanovanja. Važno je napomenuti da ovde nije reč o stambenoj zadruzi već o kompleksnom sistemu unakrsnog posedovanja između krovne organizacije i pojedinačnih stambenih projekata. Upravo ga to rešenje čini zanimljivim jer na taj način onemogućava da se stanovi u vlasništvu društva prodaju na tržištu (bez da se sa tim saglase i ostale stambene zajednice u mreži). Pored toga, značajan je i solidarni fond koji se puni sredstvima svih članova a služi za pokretanje novih projekata. Stanari plaćaju rentu za pravo da koriste jedan od stanova.

Mehr als Wohnen (Više od stanovanja) je švajcarska stambena zadruga nove generacije koju pored osnovnih karakteristika zadruga u toj zemlji (zadrugari plaćaju depozit za ulazak i mesečnu rentu za otplatu kredita kojom je zgrada izgrađena) karakteriše visoko-participativan proces planiranja, izgradnja zajednice, optimizacija prostora (mnoge funkcije prosečnog stana su smeštene u zajedničke prostorije za skladištenje stvari, pranje veša, smeštaj gostiju, itd) i insistiranje na energetskoj efikasnosti. Deo zasluga za ovaj kompleks od 400 stambenih jedinica pripada i gradu Cirihu koji odlukom na lokalnom referendumu mora da uveća udeo stambenih zadruga na 33% do 2050. godine pa se prvenstvo korišćenja zemljišta daje stambenim zadrugama.

Low Impact Living Affordable Community (Zajednica ekološki i društveno održivog stanovanja) iz Lidsa (Velika Britanija) je još jedan stambeni projekat kojeg karakteriše izrazito participativan proces izgradnje zajednice i stambenog prostora sa smanjenim uticajem na životnu sredinu, ali pre svega - finansijski model koji omogućava stanarima da vremenom uvećaju svoj ulog. Kada neko napušta ovaj stambeni projekat, pored depozita vraća mu se i novac koji je uplatio ka otplati kredita (kroz mesečne rate koje iznose 35% njegovih prihoda). Na taj način, pored priuštivog stanovanja, ovaj model omogućava domaćinstvu i da izgradi neki kapital u slučaju da želi ili mora da se preseli.